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停车位不能办产权证是否影响整体合同效力

2009年6月,魏军与海南省海口市某房地产公司签订《整体收购协议》,双方约定,房地产公司将某小区项目整体出售给魏军,该项目占地1200多平方米,包括住宅、商铺、停车位(地上188个,地下56个)三个部分,总价款1.06亿元。2009年10月,魏军和房地产公司签订了小区房屋销售协议后,魏军支付了交易款1.06亿元。2012年6月交房后,房地产公司办理了小区的房产总证并过户至魏军名下。2016年4月,魏军将房地产公司告上法庭,称2014年5月他才获知地下停车位部分属于人防工程不能办理房产证,要求退还地下停车位的交易款。

房地产公司辩称,小区项目为一个整体收购行为,故而总体价款并不高,房屋、商铺和地下停车位三者共同销售密不可分,不能将地下停车位单独分割出来;而且自己从未隐瞒过地下停车位属于人防工程的事实。该小区项目的设计、规划、报建材料是公开的,魏军应当早已知道地下停车位不能办理产权证。地下停车位虽然不能办理产权证,但使用权和收益权并不会受到影响。实际上,魏军已将地下停车位出租给某汽车公司使用并供部分业主长期停放车辆使用,地下停车位月租金为人民币210元/辆。

海口市龙华区法院经审理认为,合同签订后,原告已向被告支付了交易款1.06亿元,被告也按照协议约定为原告办理了住宅、商铺的房屋产权证,双方当事人实际已经履行合同义务。经核算,原告支付的交易款1.06亿元超出了住宅、商铺部分的价值,已包括地下停车位价值,即原告在实际履行中认购的小区项目为一个整体收购行为。被告出具给原告的收据也明确写明“整体收购”,向房管部门备案、办理产权的合同也是对整体收购协议的具体履行,可以认定房屋销售协议是整体收购协议的补充和延续,两个合同多次提到整体收购、整体出售,本质上都属于整体收购。该项目中房屋、商铺和地下停车位三者共同销售密不可分。现原告仅因地下停车位不能办理房产证而提出的该项目非整体收购、非整体购买,违背了当初原告、被告双方签订合同的真实意思表示。合同履行后,原告获得了整体收购带来的收益。根据合同法第5条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定,原告主张地下停车位的交易条款无效有失公平原则,不符合责权相当的契约精神。

该案涉及的地下停车位虽然无法办理房屋权属证书,但原告向被告购买地下停车位使用权后,就依法享有地下停车位的使用权和收益权。该案中受争议的地下停车位实际也是出租给某汽车公司停车使用,在实际中产生了收益。所以,原告对地下停车位的使用权和收益权没有受到影响。

综上,原告对购买的地下停车位依法享有使用权和收益权,整体收购协议和房屋销售协议未违反亚博平台app下载强制性规定,合法有效;原告主张由于交易的车位属于人防工程,没有房屋预售许可证而主张有关车位的交易条款无效及返还车位交易款本息的诉请,缺乏事实根据和亚博平台app下载依据,法院不予支持,遂驳回原告魏军的诉讼请求。魏军不服,提起上诉,海口市中级法院审理认为,本案不存在合同条款无效情形,遂依法驳回上诉,维持原判。

(本案当事人为化名)


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